Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*
Το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής διοργάνωσε τρία συνέδρια στη Θεσσαλονίκη, το Ηράκλειο και στην Αθήνα με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, κατά το 2018 και τις προοπτικές της για το 2019.
Στην εκδήλωση της Αθήνας υπήρξε μαζική συμμετοχή Εκτιμητών από πολλά μέρη της Ελλάδας.
Ο τ. Πρόεδρος του ΕΛΙΕ, Μπ. Χαραλαμπόπουλος, παρακολούθησε προ ημερών, τις εργασίες του συνεδρίου, όπου παρουσιάστηκαν και τα πορίσματα από την ημερίδα της Κρήτης από τον Πρόεδρο κ. Θεόδωρο Κωνσταντακόπουλο καθώς και της Θεσσαλονίκης από τη Γ.Γ. κ. Πατρίτσια Δρακούλη.
Τα βασικότερα σημεία και συμπεράσματα των εισηγήσεων που παρουσίασαν εξαιρετικοί εισηγητές, όπως πιστοποιημένοι Εκτιμητές, στελέχη τραπεζών και άλλοι ομιλητές, είναι τα εξής:
1. Γενικά η αγορά πλέον είναι διασπασμένη. Έχουμε δηλαδή και αυξήσεις τιμών και σταθεροποιήσεις αλλά και ήπιες μειώσεις.
Είναι σαφή τα δείγματα μερικής αναθέρμανσης της αγοράς, αλλά μένει να αποδειχθεί, στην πορεία των ετών, αν η τάση αυτή θα είναι διατηρήσιμη και θα επεκταθεί σε άλλες κατηγορίες ακινήτων που επί του παρόντος δεν είναι στο φάσμα της ζήτησης.
Συνεχίστηκε επίσης, η πολύ ήπια πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2018, με περισσότερο χαμένους, τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία μέσης και μεγάλης παλαιότητας, τις μεγάλες κατοικίες, τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Όμως κυρίως είχαμε σταθεροποιητικές τάσεις ενώ παρατηρήθηκε και αύξηση τιμών η οποία ποικίλει από μικρή έως μεγάλη.
Το αυτό συμβαίνει και με τα ενοίκια
a. Αυξήσεις διαπιστώνονται σε καταστήματα σε δρόμους με διαχρονική εμπορικότητα, στα καταστήματα κοντά στην Ακρόπολη και στο ιστορικό τρίγωνο, σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών με πιστοποίηση ‘πράσινου’ κτιρίου (που όμως είναι λίγα και γίνονται ανάρπαστα) σε διαμερίσματα και κατοικίες που ζητούνται για βραχυχρόνια μίσθωση, σε κάποια ακίνητα που πωλούνται σε ξένους, εκτός ΕΕ, με σκοπό την απόκτηση ‘χρυσής’ visa, καθώς και σε ξενοδοχεία σε προορισμούς με ζήτηση και αναμενόμενες μεγάλες πληρότητες, όπως επίσης και σε σύγχρονα κτίρια logistics.
b. Ανακατατάξεις αναμένονται στις περιοχές που θα περάσει η γραμμή 4 του μετρό, όπως εξάλλου έχει συμβεί στο παρελθόν με τις γραμμές 2 και 3. Το αυτό παρατηρείται και στη Θεσσαλονίκη.
c. Μειώσεις παρατηρούνται σε περιοχές με φθίνοντα πληθυσμό, με υπερβάλλουσα προσφορά, σε μεγάλα διαμερίσματα, σε μαγαζιά σε δρόμους δεύτερης και τρίτης κατηγορίας, σε γραφεία που βρίσκονται σε περιοχές που κλείνουν επιχειρήσεις, καθώς και σε ‘βιομηχανικές περιοχές’ που η αποβιομηχάνιση ενισχύεται.
2. Σε ότι αφορά στα ενοίκια, παρουσιάζεται εικόνα δυο τουλάχιστον ταχυτήτων, δηλαδή:
a. Έχουμε άνοδο στα πολύ ποιοτικά γραφεία στην Αθήνα (που όμως είναι λιγοστά) στα καταστήματα σε πολύ κεντρικούς εμπορικούς δρόμους, στα διαμερίσματα και εν γένει κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με διεθνή ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb ή για αγορά προς απόκτηση της golden visa.
Άνοδο έχουμε και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπως επίσης και στις περιοχές πόλεων κοντά σε Πανεπιστήμια, στα Χανιά και σε άλλες πόλεις, καθώς και στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.
Σε μεσοσταθμικά επίπεδα οι ζητούμενες τιμές ενοικίων έχουν αυξηθεί περί το 17% στην Αθήνα, 14% στη Θεσσαλονίκη και σε 5% στην υπόλοιπη χώρα. Το ποσοστό της υπόλοιπης χώρας (5%) δείχνει ότι είναι ένας μέσος όρος που προέρχεται και από αυξήσεις και από μειώσεις στα ζητούμενα ενοίκια, τα οποία έχουν και ένα περιθώριο διαπραγμάτευσης.
Ειδικότερα στο σημείο αυτό σε σχέση με την επίπτωση της αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων πρέπει να σημειώσουμε ότι οδηγεί:
? Σε αύξηση των ενοικίων
? Σε περιορισμό της χρήσης κατοικίας
? Σε πιθανά προβλήματα στον κοινωνικό ιστό
? Σε αύξηση εισοδημάτων των ιδιοκτητών σε περίοδο κρίσης
? Σε ανακαίνιση των αντίστοιχων ακινήτων και αύξηση της απασχόλησης διαφόρων συνεργείων περί τις οικοδομές που επί σειράν ετών παρέμεναν υποαπασχολούμενοι ή και άνεργοι.
? Σε αύξηση του τζίρου στον κλάδο της εστίασης (αυτοί οι τουρίστες δεν έχουν ‘βραχιολάκι’ και άρα στηρίζουν τις τοπικές αγορές)
? Σε μείωση της ανεργίας, διότι η φροντίδα των ακινήτων αυτών και διαχείρισή τους απαιτεί απασχόληση πέραν των απλών ενοικιάσεων.
? Σε αύξηση των εσόδων του κράτους από τη φορολογία, τις εισφορές και τη μείωση της ανεργίας
? Σε απώλεια κάποιων εσόδων των ξενοδοχείων και άλλων καταλυμάτων
Στο να αποκτήσουν χρήστες πολλές κατοικίες από τις χιλιάδες που περισσεύουν στη χώρα λόγω υπογεννητικότητας, μετανάστευσης των Ελλήνων για εργασία στο εξωτερικό, αποχώρησης πολλών ξένων που παλαιότερα δούλευαν στη χώρα και επιστροφής πολλών νέων στο πατρικό σπίτι προκειμένου να μειωθεί το κόστος κατοίκησης.
Επίσης πρέπει να προσθέσουμε ότι το 2018 σε σχέση με το 2017 (λόγω της εισόδου πολλών ακινήτων στην αγορά αυτή) μειώθηκε η μέση πληρότητα και η μέση τιμή δωματίου. Άρα οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι προσεκτικοί και πολύ ενημερωμένοι, ώστε να προσφέρουν αναβαθμισμένο προϊόν σε σωστές κάθε φορά τιμές.
Πάντως εκτιμάται ότι σε ένα διάστημα διετίας θα υπάρξουν πιο κατασταλαγμένες και πιο έγκυρες πληροφορίες για τις διαστάσεις αυτής της αγοράς στη χώρα μας διότι το φαινόμενο είναι σε εξέλιξη - ήρθε για να μείνει - η δε Πολιτεία θα προβεί ενδεχομένως και στη λήψη μέτρων εκεί όπου θα παρατηρηθούν προβλήματα. Εξ άλλου, και οι ιδιοκτήτες θα σταθμίσουν τα οριστικά οφέλη αφού κάνουν τον τελικό λογαριασμό (κόστος κοινοχρήστων, ΔΕΗ, νερό, κλινοσκεπάσματα, φορολογία, διαχείριση).
Στο διάγραμμα που ακολουθεί φαίνεται η πορεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα από το 2010 έως τον Ιούνιο 2018
b. Έχουμε σταθεροποίηση η πτώση στις λοιπές κατηγορίες διαμερισμάτων, στα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, στα γραφεία παλαιού τύπου (όπως για παράδειγμα τα γραφεία σε παλιές πολυκατοικίες στο κέντρο της Αθήνας που έχουν κοινόχρηστες τουαλέτες και μένουν στα αζήτητα).
3. Σε όποιες περιοχές εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά απούλητα διαμερίσματα που θεωρούνται νέα αλλά είναι δεκαετίας ήδη, εκεί οι τιμές εξακολουθούν να πιέζονται. Τα κόκκινα δάνεια και ο γενικότερος χειρισμός τους έρχονται και αυτά να ενισχύσουν την προσφορά σε μια σχετικά συγκρατημένη ζήτηση η οποία εδράζεται στα άσχημα οικονομικά των νοικοκυριών, στην υψηλή ακόμη ανεργία, στη μεγάλη φορολογία, στο χαμηλό επίπεδο αμοιβών όσων εργάζονται, στη σχετική αβεβαιότητα για το αύριο, στο δημογραφικό, στη χρηματοδότηση των τραπεζών με το σταγονόμετρο και με υψηλά επιτόκια και στην αποχώρηση από την Ελλάδα χιλιάδων Ελλήνων και ξένων που αναζήτησαν την τύχη τους σε άλλες χώρες.
4. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε αρκετά χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τα πρό της κρίσης επίπεδα, αλλά οπωσδήποτε σημειώθηκε αύξηση το 2017 και το 2018 που συνεχίζεται και το τρέχον έτος. Απέχει όμως σημαντικότατα από τα προ κρίσης επίπεδα.
5. Οι οικοδομικές άδειες κινούνται επίσης σε πολύ χαμηλά επίπεδα,παρότι από το 2017 και περισσότερο το 2018 σημειώνεται αύξηση των εκδιδομένων αδειών και της επιφάνειας των, με αποτέλεσμα να βλέπουμε σιγά σιγά στους δρόμους να περνούν που και που μπετονιέρες που είχαν χαθεί τα τελευταία χρόνια.
6. Υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικά για την περίοδο ενοίκια και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα Μ2. Σημειωτέον ότι όπου ανθεί πολύ η βραχυχρόνια μίσθωση τότε οι μόνιμοι κάτοικοι στρέφονται σε ενοικίαση κατοικιών σε άλλες περιοχές όπου υπάρχει απόθεμα κατοικιών σε λογικότερα επίπεδα ενοικίων. Το ίδιο πράττουν και πολλές από τις επιχειρήσεις.
7. Και τώρα ας δούμε μερικά αξιοσημείωτα από διάφορες περιοχές της χώρας και για διάφορες κατηγορίες ακινήτων
Θεσσαλονίκη: Το κέντρο της πόλης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.
Πιο κάτω υπάρχει πίνακας άνω τιμών κατοικιών τα έτη 2016, 2017 και 2018.
Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Ιόνια νησιά: Υπάρχει κινητικότητα σε προβεβλημένα νησιά με διεθνές βεληνεκές (Σαντορίνη, Μύκονος, Ρόδος, Πάρος, Κέρκυρα, Νάξος κλπ) αλλά η ζήτηση γενικώς είναι περιορισμένη, ενώ υπάρχει και σημαντικό απόθεμα εξοχικών κατοικιών που είναι αδιάθετο.
Κρήτη: Η εικόνα είναι παρόμοια και εδώ. Περιορισμένη ανοικοδόμηση, μικρή ζήτηση, τιμές στάσιμες η και ελαφρά. Υπάρχει όμως ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι του σημείου στα Χανιά να μη βρίσκει κανείς εύκολα σπίτι προς ενοικίαση σε λογικές τιμές
Μερικά ακίνητα εξακολουθούν να μεταβιβάζονται υπό την πίεση επικείμενων πλειστηριασμών, διαμορφώνοντας μία αγορά βεβιασμένης ρευστοποίησης η οποία δεν έχει καμία σχέση με τις «υγιείς» μεταβιβάσεις.
Χαρακτηριστικά οι αποποιήσεις κληρονομιάς το 2013 ανήλθαν σε 29.199, το 2014 σε 41.388, το 2015 σε 45.628, το 2016 σε 54.422 το 2017 πάνω από 130.000 και το 2018 περί τις 150.000.
8. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:
a. Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι. Είναι γνωστό εξ άλλου ότι η ΕΕ προτιμά την ετήσια σταθερή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και όχι τόσο τη φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση.
b. Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.
c. Στο χαμηλό επίπεδο των εισοδημάτων των νοικοκυριών
d. Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες (με το σταγονόμετρο δίνονται …)
e. Στην όχι πολύ καλή ψυχολογία και στην απώλεια ικανού φωτός στο βάθος του... τούνελ
f. Στα capital controls που εν μέρει υπάρχουν
9. Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:
a. Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει
b. Πολλά Ελληνόπουλα (~ 550.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας
c. Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας
d. Τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας.
Άρα περισσεύουν πολλές χιλιάδες Μ2 τα περισσότερα των οποίων χρειάζονται σταδιακή αναβάθμιση ποιότητας, όταν το επιτρέψουν τα οικονομικά των νοικοκυριών (εδώ όπως σημειώσαμε η βραχυχρόνια μίσθωση και η χρυσή visa ήρθαν να τονώσουν σημαντικά τμήματα της αγοράς των ακινήτων και να οδηγήσουν στην ελπιδοφόρα ανάκαμψη που μένει να αποδειχθεί πόσο θα είναι διατηρήσιμη).
Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Πρέπει όμως να τονιστεί ότι παρατηρείται μια κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κλπ.
Σπανίζουν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, και οι σύγχρονοι χώροι logistics, λόγω και της μετακίνησης σημαντικού όγκου του εμπορίου μέσω ίντερνετ (ηλεκτρονικό εμπόριο).
Ο τομέας του τουρισμού εμφανίζει δυναμική αλλά απαιτείται να δημιουργηθούν νέα ξενοδοχεία, 4 και 5 αστέρων, κάτι που γίνεται σε διάφορα μέρη της Ελλάδος και στην Αθήνα βλέπουμε την επανέναρξη λειτουργίας κλειστών αλλά και τη μετατροπή κτιρίων γραφείων σε σύγχρονα ξενοδοχεία.
Επίσης στη Αθήνα υπάρχει σχετική ζήτηση ενοικίασης μικρής διάρκειας, διαμερισμάτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb κλπ), σε περιοχές γύρω από την Ακρόπολη και όχι μόνο.
10. Το 2019 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από ευκαιρίες για την αγορά ακινήτων αλλά και από κάποιες δυσκολίες. Μην ξεχνάμε ότι η αγορά ακινήτων δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας.
Αν δεν αρχίσει η χώρα μας να παράγει, σιγά σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή. Δε φτάνει μόνο ο τουρισμός.
Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να "επιχειρήσει" στη χώρα του, πράγμα που όπως βλέπουμε δεν συμβαίνει διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών και όχι μόνο.
Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν που να επενδύσουν, ανάμεσα σε πολλές χώρες με ευνοϊκότερο επενδυτικό καθεστώς.
*Επιστημονικός Σύμβουλος της Solum Property Solutions
τ. Πρόεδρος ΕΛΙΕ, τ. Ορκωτός Εκτιμητής
