Του
Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*
Σε μια προσπάθεια εκτίμησης της πορείας της κτηματαγοράς το 2019, ο κ. Μπάμπης. Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions επισημαίνει τα εξής:
Κατοικία
Θα συνεχιστεί και το 2019 η ύπαρξη αγοράς τριών ταχυτήτων :
Όπως θα δούμε και στη συνέχεια, έχουμε:
•
κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων
•
Αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές του προηγούμενου έτους
•
Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ήπια συνέχιση μειώσεων τιμών
Από τη μια πλευρά η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο.
Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο.
Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να μετέχουν υποτονικά στην αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά πολλών καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη δύσκολη χρονιά.
Εξ άλλου, το δημογραφικό, οι 500.000 Έλληνες που έφυγαν στο εξωτερικό, οι μετανάστες που δούλευαν στην Ελλάδα και πήγαν αλλού, τα παιδιά που ξαναγυρίζουν στο πατρικό σπίτι, αφήνουν χιλιάδες κατοικίες κενές που … μάταια αναζητούν χρήστες.
Από την άλλη πλευρά παρατηρείται σοβαρή κινητικότητα στα ακίνητα που μπορεί να ενοικιασθούν με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των διεθνών πλατφορμών (Airbnb κλπ).
Έτσι βλέπουμε να ανακαινίζονται και να ενοικιάζονται διαμερίσματα, μονοκατοικίες και βίλλες, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στο παραλιακό μέτωπο, στα προβεβλημένα νησιά, στη Θεσσαλονίκη, στα Χανιά, στην Καβάλα, Ρόδο, Κέρκυρα, Χαλκιδική και άλλους τουριστικούς προορισμούς, δίνοντας ζωή στην αγορά.
Αξιοσημείωτη είναι και η σχετική κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 € και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε.
Βέβαια η πολιτεία διεκδικεί και αυτή σημαντικό μερίδιο από τα έσοδα και έχει θεσπίσει ειδική νομοθεσία γι αυτό.
Υπάρχει λόγω του τουρισμού ζήτηση που βαίνει ανοδικώς τα τελευταία χρόνια, εξ αιτίας των πλεονεκτημάτων της χώρας μας ως προορισμού, που συνδυάζονται και με τα προβλήματα γειτονικών χωρών, όπου υπάρχουν αστάθεια και διάφοροι άλλοι κίνδυνοι.
Τέλος η έναρξη του megaproject του Ελληνικού, θα σηματοδοτήσει αλυσιδωτές θετικές εξελίξεις. Εδώ όμως βλέπουμε ότι οι καθυστερήσεις συνεχίζονται.
Εξοχικά
Η εξοχική κατοικία εξάλλου, κινείται και αυτή με χαμηλούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης εκ μέρους των ξένων, παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Πάντως το 2018 σημειώθηκε μια σχετική αύξηση.
Ταυτόχρονα όμως στα νησιά μας που έχουν προφίλ υψηλού τουρισμού η αγορά κινείται σε … άλλες ταχύτητες, επηρεάζεται ελάχιστα από την κρίση και οι βίλλες πωλούνται σε τιμές αρκετά ψηλές σε ξένους όπως Ρώσοι, Άραβες, άλλοι ευρωπαίοι κλπ.
Σε περιοχές της Χαλκιδικής, της Ανατολικής Μακεδονίας, παλαιά εξοχικά ζητούνται από βαλκάνιους γείτονες σε ποσά που δεν ξεπερνούν τα 40.000 ευρώ. Άρα κι εδώ υπάρχει μια κινητικότητα.
Γραφεία
Η συνεχιζόμενη κρίση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή να επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν.
Εκεί που συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία, τα ‘πράσινα’ κτίρια, που όμως είναι λιγοστά λόγω του ότι στα χρόνια της κρίσης ελάχιστες νέες κατασκευές γίνονται. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ανάκαμψη τιμών και ενοικίων, αλλά δεν υπάρχει επαρκές προϊόν ή συνήθως αυτή την περίοδο έχουμε ανάπτυξη νέων κτιρίων που γίνεται κατόπιν παραγγελίας από τους ενδιαφερόμενους.
Καταστήματα
Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα εξακολουθούν να βρίσκονται τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, αλλά και σε άξονες διαχρονικής εμπορικότητας.
Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν λόγω κρίσης και … τιμών, συγκριτικό πλεονέκτημα.
Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα...
Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.
Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα.
Ακόμη, στους πολύ εμπορικούς δρόμους παρατηρείται μεγάλη πληρότητα αύξηση τιμών και ενοικίων ενώ δειλά δειλά εμφανίζεται ο …αέρας
Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί και το σημαντικό μερίδιο εμπορίου που γίνεται ηλεκτρονικά. Αυτό επηρεάζει άμεσα τα συμβατικά καταστήματα και βλέπουμε ότι στην Αμερική άρχισαν ήδη να κλείνουν εμπορικά κέντρα από αυτή την αιτία. Άρα κι εδώ, με κάποια υστέρηση μερικών ετών θα υπάρξουν αλλαγές.
Logistics
Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες.
Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη.
Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία.
Η αύξηση της εμπορικής δραστηριότητας του λιμανιού του Πειραιά και η αντίστοιχη της Θεσσαλονίκης σηματοδοτούν ανάπτυξη των χώρων logistics με σύγχρονα χαρακτηριστικά. Άρα κι εδώ αναμένεται θετική πορεία για τα σύγχρονα και ποιοτικά κτίρια logistics σε κατάλληλες θέσεις που εξυπηρετούνται από υποδομές.
Η αξιοποιήσιμη γη
Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι άρχισε σιγά σιγά η αύξηση στην έκδοση αδειών για νέες οικοδομές, αλλά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η πτώση στα χρόνια της κρίσης ήταν κοντά στο 90% (δηλ. από 100 άδειες προ της κρίσης, είχαμε 10 άδειες) και επομένως οι όποιες αυξήσεις στην έκδοση νέων αδειών μετατρέπουν το 10 σε 11.
Ξενοδοχεία
Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται σοβαρές ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.
Άρα παρατηρείται μεγάλη κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε πολλές περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς προορισμούς. Συνήθως ανεγείρονται μονάδες 4 και 5 αστέρων, βελτιώνοντας έτσι το δυναμικό της χώρας σε ξενοδοχεία πολύ ποιοτικών προδιαγραφών.
Έτσι σημειώνεται ζήτηση για ξενοδοχεία σε περιοχές όπου αναμένονται καλές πληρότητες, ενώ βλέπουμε ότι και στην Αθήνα έχει ξεσπάσει μια άνοδος στο άνοιγμα ξενοδοχείων που στο παρελθόν είχαν κλείσει, αλλά και με τη μετατροπή κτιρίων που είχαν άλλη χρήση και γίνονται πλέον ξενοδοχεία με πολύ καλές προδιαγραφές.
Ακόμη σε περιοχές όπως Ρόδος, Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη κλπ σημειώνεται ανέγερση νέων ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων διότι υπάρχει ζήτηση για σύγχρονα, ποιοτικά ξενοδοχεία.
Από την άλλη πλευρά, είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο... «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.
Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η πραγματοποιούμενη αναβάθμιση μερικών αεροδρομίων της περιφέρειας, θα εξακολουθήσουν να έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία. Εδώ πρέπει να σημειωθεί και η σοβαρή ενίσχυση που πρέπει να δώσει η Πολιτεία με την ανάπτυξη σοβαρών υποδομών υγείας καθώς και με την αναβάθμιση των άλλων αεροδρομίων (πέραν των 14) των λιμανιών, οδικών δικτύων κλπ
Συμπερασματικά
Κατά τη χρονιά που πέρασε τον τόνο έδωσαν κυρίως όσα ακίνητα έχουν σχέση με τον τουρισμό και την εξυπηρέτησή του (Ξενοδοχεία, ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, εστίαση και καφέ σε επίκαιρα σημεία), τα επενδυτικά ακίνητα ενδιαφέροντος κατά μέγιστο ποσοστό των ΑΕΕΑΠ (εδώ πρέπει να σημειωθεί η μετατροπή που έγινε στη Grivalia).
Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών ( τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας άμεσης και έμμεσης), θα παίξουν σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.
Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική, πλην των εξαιρέσεων που αναφέραμε.
Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.
Η Λύση…
Μια είναι η λύση: Κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στον Έλληνα να επενδύσει στη χώρα του ώστε να αρχίσει να παράγεται πλούτος. Οι ξένοι έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλές χώρες που έχουν ευνοϊκότερες συνθήκες για την επιχειρηματικότητα. Αν οι Έλληνες επιχειρήσουν στη χώρα, τότε πιο εύκολα θα έλθουν και οι ξένοι…
* τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής
Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions
